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論文中文名稱:公辦都更預定地周邊房價影響因子之研究-以南港調車場區域為例 [以論文名稱查詢館藏系統]
論文英文名稱:The Factors of House Prices in Urban Renewal Region-A Case Study of Nangang Marshalling Yard [以論文名稱查詢館藏系統]
院校名稱:臺北科技大學
學院名稱:工程學院
系所名稱:土木工程系土木與防災碩士班
畢業學年度:105
畢業學期:第一學期
中文姓名:林政緯
英文姓名:Chen-Wei Lin
研究生學號:103428053
學位類別:碩士
口試日期:20161105
指導教授中文名:林正平
口試委員中文名:林祐正;葉怡成
中文關鍵詞:公辦都更逐步迴歸分析法房價
英文關鍵詞:Urban RenewalStepwise Regression AnalysisHouse Prices
論文中文摘要:都市更新的主要目的即是將既有的房屋土地進行再開發的利用,來改善都市的機能與發展。過去台北市都市更新案大多是由民間逕行開發,面臨到自劃更新單元面積小、計畫指導不足及建商與不動產持有者協調的問題,都更因此面臨巨大的考驗。近年來,政府開始轉型,以公辦都市更新為主的方式,主動投入更新規劃與開發,來引導周邊區域整體的發展。本研究主要以Rosen(1974)提出之特徵價格模型為基礎,並利用逐步迴歸分析法對模型進行校正,僅選入與房價具高度關聯性之自變數,使得該模型能夠達到以較少的自變項來解釋整體迴歸方程之最大量。研究結果顯示,逐步迴歸分析經由模式一至模式六對不同屬性之房屋進行篩選與歸納,並透過指數型之模型方式,解釋力(R2)從最低的37.69%上升至最高的71.7%,在各項模式中,「屋齡」、「建物移轉總面積」、「距都更案距離」三項自變數在模型中對房價影響達顯著比率較高,其中「屋齡」在各項模式中皆具有高度之關聯性,「距都更案距離」次之。
論文英文摘要:The main objective of urban renewal is to redevelop and reuse existing real estate to enhance urban functions and development. In general, urban renewal projects in Taipei City are mostly undertaken by the private sector, which has led to the recent problems of small renewal units designated by property owners, insufficient urban renewal guidance, and failed negotiations between developers and property owners. Therefore, Taiwan has faced a considerable challenge in urban renewal. However, the Taiwanese government has recently transitioned into promoting government-led urban renewal projects by actively participating in urban renewal planning and implementation to facilitate the overall development of peripheral regions. This study employed stepwise regression analysis to calibrate the hedonic price model proposed by Rosen (1974), and selected independent variables that are highly associated with housing prices to enable the modified model to achieve maximum explanatory power from the overall regression equation using only a small number of independent variables. The results of this study were obtained from the use of stepwise regression analysis and exponential-type models, which screened and categorized houses with various characteristics using models 1–6. The R-square increased from 37.69% to 71.7%. The empirical result shows: age of building, total pings and the distance from urban renewal region have a significant impact on the house prices in the various models. The factor of building’s age is the most significant variable, and the distance from urban renewal region is the second.
論文目次:摘 要 i
ABSTRACT ii
誌 謝 iv
目 錄 v
表目錄 vii
圖目錄 viii
第一章 緒論 1
1.1 研究背景與動機 1
1.2 研究目的 2
1.3 研究範圍 3
1.4 研究方法 4
1.5 研究流程 5
第二章 文獻探討 6
2.1 前言 6
2.2 南港調車場現況分析與未來發展 6
2.2.1 基地現況 6
2.2.2 計畫概述與更新發展 7
2.3 迴歸分析方法之探討 7
2.4 逐步迴歸應用之探討 8
2.5 房價決定因子之文獻探討 9
2.6 解釋力(R2)定義 12
第三章 研究模型設計 14
3.1 前言 14
3.2 研究變數之選定 14
3.2.1 住宅本體變數 14
3.2.2 住宅區位變數 15
3.2.3 外部影響變數 16
3.2.4 應變數 16
3.3 房價模型建立 18
3.3.1 敘述性統計與Pearson相關係數 18
3.3.2 多變數迴歸分析 18
3.3.3 逐步迴歸分析與特性 19
3.4 殘差分析 19
第四章 模型實證與分析 21
4.1前言 21
4.2敘述性統計 22
4.3 Pearson相關係數 22
4.4 模型實證分析 24
4.4.1 模式一 24
4.4.2 模式二 26
4.4.3 模式三 30
4.4.4 模式四 34
4.4.5 模式五 38
4.4.6 模式六 40
4.5 逐步迴歸模型檢驗 44
第五章 結論與建議 55
5.1結論 55
5.2建議 56
參考文獻 57
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論文全文使用權限:同意授權於2016-11-21起公開